7 Razones Para Llevar a Cabo Un Análisis de Mercado Inmobiliario
Insights del Foro de Bienes Raíces en Monterrey. 7 razones para realizar un estudio de mercado de bienes raíces. El Real Estate fue central en el World Economic Forum en Davos. Y más insights.
Insights del Real Estate, hoy Jueves 26 de Mayo, 2022.
Excelente Jueves, querido lector;
¿Que tal te trata la última semana de Mayo? Tan sólo unos días y ya estaremos a mitad de año. Increíble.
El pasado Martes 24 de Mayo, se llevó a cabo el Foro de Bienes Raíces: Una Nueva Visión, organizado por el periódico EL NORTE en la ciudad de Monterrey, en donde 5 especialistas del Real Estate destacaron las oportunidades de inversión inmobiliaria y en donde se habló sobre el futuro a mediano plazo de la ciudad de Monterrey desde perspectivas diversas de arquitectura, urbanismo, desarrollo inmobiliario y gobierno.
La conferencia estuvo buenísima y aquí te comparto los insights que a mi criterio, fueron los que más llamaron mi atención, querido lector:
Alejandro Ibarra, titular de la firma IAARQ, centró su plática en el papel de la arquitectura del sigo XXI; en ese sentido, señalando que en materia de proptech, en México estamos a unos pasos atrás:
Es momento de empezar a entender que el proyecto de desarrollo inmobiliario es mucho mayor que la suma de sus partes. Insisto, no deberíamos de estar hablando de ésto, pero en México, la tecnología aplicada al desarrollo inmobiliario, y se los digo como socio de una compañía que lo hace, no solo estoy hablando de mí, estoy hablando de proptech, estoy hablando de dashboard, de inteligencia… Las compañías que hacen tecnología para el medio inmobiliario, vamos a la baja. El mercado exige regresarse a los medios convencionales, ¿por que?.
También mencionó qué están haciendo las grandes figuras de la arquitectura al rededor del mundo:
¡Ciudades enteras! Master plan, distritos, proyectos sociales. Nos ha tocado trabajar de la mano con Foster + Partners y esto es lo que están haciendo ahora. Ciudades enteras, distritos, modificaciones de ciudad. Y ustedes dicen "bueno, pero esos son países ultra desarrollados", pero también en otras partes del mundo (Vietnam); esa es la preocupación y esa es la tendencia; ¿Cómo vamos a vivir los 7mil millones de personas que estamos actualmente en el mundo?
Finalmente, algo que a mí personalmente me llamó bastante la atención, fue sobre el rol que debe tener la figura del arquitecto en ésta nueva arquitectura del Siglo XXI, en la cual, y a criterio de Alejandro, nos toca volver a ser ese arquitecto que surgió en los 60's que era un “todólogo"... Ese que termina siendo hasta psiquiatra, abogado, el que va a hacer el tramite de manera personal y el que se involucra en absolutamente todo:
Esta es una caricatura de 1960 que a los arquitectos nos encanta…
… Basta ya de la arquitectura que procura ganar el premio, que procura que su edificio se distinga por la eternidad, ahora ya hay cuestiones mucho más importantes que esa. Y esa es una reflexión de lo que nos espera en lo que resta del siglo.
Javier Lomelín, CEO de Colliers
El 0.5% del mundo es urbe, pero el 54% de la población vivimos en urbes.
La conferencia de Javier Lomelín se centró en los giros ganadores y perdedores post-pandemia:
En qué mercado vas a depositar tu patrimonio es un punto importante. Ejemplo de esto, es que si alguien quiere invertir en este momento, el industrial es una buena opción. Este sector en Monterrey está en expansión. En contraste, el mercado de oficinas está en etapa de recesión, pero tiene sus áreas de oportunidad que pueden ser atendidas a tiempo.
A grosso modo, podríamos resumir el contenido del foro en una sola imagen:
7 Razones Para Llevar a Cabo Un Análisis de Mercado Inmobiliario
En mis pláticas con diversos desarrolladores inmobiliario a lo largo y ancho del país, me encuentro con la situación bastante común en donde las empresas desarrolladoras ya tienen un equipo interno de analistas que hacen lo que ellos creen que es un estudio de mercado completo.
Casi siempre se trata de un sondeo de la oferta en un área determinada de influencia que rodea el predio a desarrollar.
Por ejemplo, si se trata de vivienda, su estudio tiene qué ver con mandar a alguien (generalmente a alguna becaria) a hacer una lista de las opciones competidoras de fraccionamientos y/o departamentos que están ofertándose en el mercado en ese momento.
O por ejemplo, si se trata de un proyecto de comercio, lo mismo que lo anterior, pero ahora, sondeando los giros comerciales de un área de influencia pre-determinada.
Si bien éste tipo de trabajos les funciona para analizar las ventajas de una ubicación y sus desventajas (además de proveer orientación en cuanto al rango de rentas o precios que son posibles en las condiciones actuales de mercado), finalmente no dejan de ser prácticamente un memo o un reporte corto con datos de apoyo y nada más.
Pero permíteme decirte, querido lector, que un acopio de información de oferta no es suficiente. La elaboración de un estudio de mercado inmobiliario debe ser un evento de tal trascendencia y seriedad para el ciclo de desarrollo de un proyecto, que tenga como objetivo el proveer orientación completa, el arrojo de datos integrales y la entrega de información robusta que acompañe las fases iniciales de desarrollo.
Por tal motivo, de entre varias razones valiosas para llevar a cabo un análisis de mercado, podemos citar las siguientes:
1.- Proveer “input“ para la planeación de un proyecto preliminar
Partiendo de lo que te comentaba al inicio, querido lector, un estudio externo más completo provee orientación completa, arroja datos integrales y entrega información robusta.
Por lo que también obtendrá información acerca de otras variables que conforman el entorno, tales como requerimientos de zona, de cuántas unidades puede acomodar el proyecto, qué cuestiones se deben considerar en cuanto al tráfico y si los estudios ambientales serán necesarios, entre otros.
Además, dicho estudio no sólo analizará el entorno desde la óptica de la oferta, sino que también deberá hacer acopio de todas aquellas variables desde la parte de la demanda, que ayuden a perfilar al “user persona“ perteneciente al nicho de mercado para quien estamos desarrollando.
Por otro lado, dicho estudio también debería incluir un análisis de capacidad que nos sugiera si es buen momento o no de desarrollar, dadas las condiciones actuales de mercado. Un mercado fuerte no necesariamente quiere decir que hayan oportunidades de desarrollo. Así mismo, un mercado debilitado no quiere decir que una idea de proyecto no sea factible.
Como puedes ver, querido lector, no todo es oferta.
2.- Generar “input” para el análisis de la factibilidad financiera
Ésto es sencillo: Los resultados de un estudio de mercado arrojarán supuestos que posteriormente se utilizarán para analizar la factibilidad financiera de un proyecto.
Por ejemplo: Para determinar los flujos de efectivo y retornos de un proyecto, es importante obtener las conclusiones del estudio de mercado respecto a las estimaciones de ingresos, tales como las rentas alcanzables, precios de venta, el potencial para ingreso adicional de amenidades de un proyecto, las tasas de absorción y las tasas de ocupación.
No sólo eso; mediante un estudio de mercado, los desarrolladores también pueden correr escenarios alternativos para predecir los efectos en la rentabilidad si a caso las condiciones cambian.
Por tal motivo, querido lector, no puedes depender de solamente tu equipo interno de analistas de mercado; tú podrías tener un modelo financiero bien hecho, pero si dichas estimaciones fueron obtenidas a partir de fundamentos débiles o carentes de rigor, el proyecto corre peligro de ser un desastre final.
3.- Demostrar potencial para un nuevo producto o una ubicación no probada
Si bien es cierto que los demográficos de un área cambian con el paso del tiempo, los tipos de propiedades existentes podrían no satisfacer las necesidades actuales o futuras.
Por ejemplo: un shopping center de alta gama pudiera ser apropiado para un vecindario o zona en pleno desarrollo. Dicho centro comercial vivirá años de bonanza y verá entre sus pasillos recorrer a familias felices. Pero ten por seguro que ese mismo vecindario o zona cambiará su configuración conforme pasen los años y las necesidades de los nuevos habitantes serán otras.
Esa es en parte la razón por la cual en USA se vive hoy día un fenómeno de abandono de malls en muchos suburbios de clase media.
Pero no tenemos qué irnos tan lejos para ejemplificar; estoy seguro que en alguna ocasión has visto Tok Toks de usuarios en ciudades como Monterrey, Guadalajara o CDMX que hablan sobre centros comerciales que alguna vez fueron pujantes y ahora lucen casi siempre abandonados.
También tenemos el caso inverso; de ubicaciones que antes se consideraban remotas, inseguras o inaccesibles y que ahora son deseables (el Harlem, en New York, por ejemplo). Por esta razón, un análisis de mercado puede revelar oportunidades que no están aparentes.
Para todos éstos casos, un estudio de mercado nos proveerá una “fotografía“ de lo que está sucediendo en tal lugar en determinado momento, y casi siempre, nos hablará de tendencias que a simple vista no se pueden ver.
4.- Atraer capital, inversionistas y/o deuda
Quienes proveen capital requieren evidencia sólida de que las expectativas del desarrollo están bien fundamentadas y que el proyecto propuesto puede generar un retorno atractivo, sobrellevar la deuda del crédito puente y/o incluso justificar la participación de agencias del gobierno.
De hecho, de entre quienes proveen el capital, habrá quienes en algunas ocasiones, lleven a cabo sus propios estudios de mercado (además del hecho por el desarrollador), como parte de sus requerimientos de due diligence.
Por lo que vale la pena repetirlo, querido lector, el reporte de oferta no será suficiente para obtener el capital.
5.- Crear mejores productos
Un estudio de mercado es la base para la conceptualización de mejores productos inmobiliarios, desde el momento en que ahí se revelan las características y demandas de los consumidores o usuarios de espacios.
Como sugerencia general, querido lector, para proyectos más grandes de muy alta gama (usos mixtos, por ejemplo), el equipo de desarrollo, que generalmente lo conforman todo tipo de profesionistas (planeadores de tierra, ingenieros civiles y ambientales, arquitectos, consultores de tráfico, analistas financieros, abogados, project managers, etc.) siempre debería idealmente incluir a un analista de mercado como miembro activo del equipo, que esté vigilando, consultando y supervisando la correcta ejecución del desarrollo desde la perspectiva del mercado.
6.- Crear apoyo de la comunidad para un desarrollo privado
Sabemos, querido lector, que pocos proyectos proceden sin algún tipo de aprobación o asistencia por parte de las agencias de gobierno. Por lo que al momento de elaborar propuestas de desarrollo, los trabajadores de gobierno cuyas labores están vinculadas con lo urbano y la construcción, generalmente se enfocan en temas de densidades, capacidades, estacionamiento, tráfico, etc.
Habiendo dicho lo anterior, un estudio de mercado con fundamentos sólidos podría ayudar a acelerar los procedimientos.
Y por ejemplo, en el caso de Estados Unidos, los desarrolladores que estén solicitando subsidio público o financiamiento de incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) para un proyecto, el estudio de mercado les será requerido, además de proyecciones financieras que demuestren la necesidad de fondeo gubernamental y para concluir que el desarrollo tiene potencial de éxito.
7.- Proveer input para la vivienda de sector público o estrategias de desarrollo económico
Para aquellos contextos económicos en donde las agencias de gobierno requieren monitorear los mercados inmobiliarios, como mínimo, dichas agencias deben tener un interés en las tendencias e iniciativas que les aseguren la recaudación de impuestos.
Por lo que ellos podrían buscar de manera agresiva atraer desarrollos, al mismo tiempo que incrementan su base de impuestos, revitalizar un distrito urbano en decadencia o proveer vivienda para la fuerza de trabajo.
Como puedes darte cuenta, querido lector, tener un entendimiento del mercado es precisamente-requisito para generar buenas oportunidades de desarrollo. Sin embargo, aunque los estudios de mercado están llenos con datos, interpretarlos toma experiencia, conversaciones con profesionales locales y trabajo de campo. Por lo que sacar conclusiones de los datos es más un arte que ciencia.
Insights de la Semana
Reconversiones de inmuebles, nueva tendencia (Real Estate Market)
Durante el Foro de Bienes Raíces de ElNorte, Javier Lomelín tocó el tema del panorama de la reconversión inmobiliaria, tendencia que se aceleró en nuestro país a partir de la contingencia sanitaria de Covid-19.
Hoy, Mayo 2022, son cada vez más los proyectos de reconversión de oficinas a vivienda y hospitales, y en éste rubro, recientemente Real Estate Market sacó una nota acerca de cómo Fibra Uno está liderando la actividad de reconversión en el país, con ocho proyectos o un total de 110 mil metros cuadrados de oficinas para convertirlos en viviendas y hospitales.
Comentario REI: Desde luego, se trata de un tema que tiene sus complejidades, pero el concepto no es nuevo; en ciudades como Nueva York, e incluso, las autoridades ofrecen incentivos fiscales a los desarrolladores para reconvertir edificios abandonados o sub-utilizados en vivienda u hospitales.
Real Estate, tema central en el Foro de Davos 2022 (Real Estate Market)
Hablando de más foros, el que actualmente está en actividades y que culminará el día de hoy 26 de mayo, es el WEF de Davos, el primero presencial tras dos años, y en donde el sector inmobiliario ha sido tema central. ¿Por qué?
Durante el evento, se presentó el análisis Decarbonizing Cities and Real Estate, llevado a cabo por JLL, y que se realizó en 32 centros urbanos globales. Dicho reporte reveló que la contribución de los bienes raíces a las emisiones promedia el 60%, incluso más en los centros de negocios más grandes del mundo: tanto como 78% en Londres, 73% en Tokio, 71% en Washington, DC, 70% en París y 66% en Nueva York.
TikTok cambia las reglas del sector inmobiliario, asegura Gustavo Tomé (El Financiero)
Gustavo Tomé, presidente del consejo de Fibra Plus, comenta sobre el protagonismo que TikTok ha cobrado en las estrategias de comercialización de los profesionales del sector, debido a su gran alcance entre la audiencia.
En ésta misma línea, El Economista, en su artículo Digitalización inmobiliaria: El sector poco a poco transita hacia su transformación, se menciona que la industria inmobiliaria ha hecho “clic” en las plataformas digitales para impulsar su penetración.
Y respecto al uso de la tecnología y redes en el tema inmobiliario, me gustó ésta imagen tomada en el Foro de Grupo Reforma durante la presentación de Gus Marcos, conocido precisamente por su actividad en redes sociales; con ésta me despido:
¡Nos vemos en la próxima edición, querido lector!