Lecciones Inmobiliarias de Gina Diez Barroso
Extracto del libro "Real Estate Titans" de Erez Cohen
El siguiente, querido lector, es un extracto del libro Real Estate Titans, del autor e inversionista de bienes raíces mexicano Erez Cohen, quien durante 2018 se dio la tarea de entrevistar a los más prominentes desarrolladores inmobiliarios de diversas latitudes y condensar las principales lecciones de éstas conversaciones en éste fascinante libro.
En éste extracto, te presentamos la entrevista que Cohen tuvo con Gina Diez Barroso, titular de Diarq, la cual, personalmente me parece una de las entrevistas más relevantes y con mayor sustancia de ésta obra.
Cabe mencionar que no poseo los derechos del libro.
En 2004, Gina Diez Barroso fundó CENTRO, una universidad en la Ciudad de México que se enfoca en las artes. Este campus para 2,500 estudiantes, es la culminación de la visión de Barroso de combinar diseño y educación en el corazón de la Ciudad de México, donde los mismos edificios involucran la sensibilidad artística del estudiante.
El campus en sí es un jardín, con un tercio completo de la tierra disponible dedicada a hermosos paisajes y plantas en los techos. Esta universidad es una manifestación física de la creencia de Barroso de que el arte, los negocios y la tecnología son pilares esenciales del éxito, tanto dentro como fuera del campus.
CENTRO es uno de los primeros campus en el mundo en cumplir con los estrictos requisitos ambientales requeridos para lograr el estatus LEED Platino. Todos los edificios principales se cruzan de la misma manera en que se cruzan las disciplinas principales que se enseñan en la universidad. Así de esa manera, los edificios coinciden con la filosofía de la universidad.
Todo el campus es una verdadera fiesta para los ojos, incluidas numerosas obras diseñadas por destacados artistas. A diferencia de muchos campus universitarios que se diseñan por separado de la planificación curricular, la arquitectura de CENTRO es parte integral de cada experiencia en el campus.
Los inicios
Comencé mi carrera a la edad de 19 años, trabajando en el negocio editorial. Siete años después, decidí seguir con mi pasión por los bienes raíces. Estaba frustrada por lo difícil que era para inversionistas como yo lanzar un proyecto inmobiliario en México, pues desarrollar la tierra era demasiado complicado.
En aquellos años, un inversionista necesitaba contratar una compañía de bienes raíces que encontrara y adquiriera el terreno para ellos. Pero también necesitaban un arquitecto y una empresa de construcción, y eventualmente, un diseñador para hacer el diseño de interiores. Por lo tanto, decidí crear una empresa integrada verticalmente que pudiera hacer todas estas cosas internamente; Lo llamé Diarq.
Contraté gente de diversas especialidades y terminé teniendo una división inmobiliaria con arquitectos en el lugar, así como también diseñadores para mi propia empresa constructora.
En ese momento, muchos extranjeros inversionistas querían hacer negocios en México, pero se desanimaban por las complicaciones logísticas de construir en el país. Con tantas empresas involucradas, era difícil resolver los problemas. Cuando surgía un problema, cada empresa culpaba a la otra, dejando a los inversionistas frustrados y con ganas de arrancarse los cabellos.
Al brindarles un único punto de contacto con Diarq, los inversionistas se sintieron más seguros de construir en México. Comenzamos con proyectos residenciales, pero con el tiempo comenzamos a agregar proyectos comerciales a nuestra cartera.
A lo largo de mi carrera he desarrollado e invertido en más de 650 proyectos en México y alrededor del mundo. Ojalá pudiera decir que todos fueron un éxito, pero algunos no fueron tan buenos como otros.
De todos mis proyectos, ninguno está más cerca de mi corazón que la Universidad CENTRO. Fue la primera vez que entré a la educación, que se convirtió en mi razón, mi propósito y mi “por qué”. En CENTRO, finalmente encontré mi principal motivación.
Además, fue la primera vez que construí con los estándares LEED. Al principio, nuestro objetivo era calificar para LEED Básico, pero cuando alcanzamos ese objetivo, decidimos ir por la categoría bronce. En ese ntonces, simplemente no pudimos resistirnos y nos fuimos por la categoría plata, oro y finalmente platino. Nos convertimos en el único campus LEED Platinum del mundo, lo cual fue bastante sorprendente.
Este proyecto sigue siendo mi favorito porque combina mis pasiones por el diseño, la arquitectura, la educación y el medio ambiente.
El Proyecto Correcto
Cuando busco una oportunidad, empiezo por entender la ubicación, el mercado circundante y la dinámica básica de la oferta y la demanda, la base de costos y el flujo de caja potencial.
El entorno es muy importante porque generalmente no busco construir un solo edificio independiente, sin importar en qué parte del mundo esté buscando hacer el trato. Me gusta comprar las propiedades aledañas y empeño en armar sitios. Sin embargo, muchas veces debes lidiar con propietarios, inquilinos y vecinos problemáticos.
Al seguir esta estrategia, una de las ideas más importantes que obtuve es que los costos y el tiempo deben convertirse en partes críticas del árbol de decisiones. Por ejemplo, participé en un conjunto de tierras en el que reuní seis propiedades diferentes. La propiedad final, por metro cuadrado, era tres veces más cara que el promedio de todo el conjunto. Sin embargo, siempre veo los bienes raíces como un negocio a largo plazo (si nos enfocamos en el múltiplo de capital y no en la TIR o tasa interna de retorno). Entonces supe que con el tiempo se convertiría en una muy buena inversión.
Si tuviera qué volviera a empezar, me centraría en el mercado residencial o posiblemente en espacios para negocios de comercio electrónico, ya que éste último es un sector de rápido crecimiento, especialmente en zonas urbanas.
Por otra parte, estoy un poco indecisa de entrar en el espacio de la oficina. En general, los sectores industrial y de oficinas son mucho más similares al negocio de los productos básicos. ¿Qué quiero decir con esto? Históricamente, muchos inversionistas han vinculado el mercado inmobiliario con el mercado de bonos; sin embargo, la realidad es que algunos sectores del mercado inmobiliario tienen apreciaciones de ingresos operativos netos (NOI) mucho más altas que otros, por lo que no funciona exactamente como los bonos.
Por ejemplo, en oficinas e industriales, solía darse el caso de que tú firmabas contratos de arrendamiento a largo plazo (de 15 a 20 años), por lo que ese tipo de bienes inmuebles es muy similar a los bonos. Si tienes una empresa, como por ejemplo, Estee Lauder, que arrienda el 70 por ciento de un edificio de oficinas o centro logístico, y paga una renta base con inflación anual, entonces es muy similar a un bono. Sin embargo, si te encuentras en el segmento residencial en venta, es posible que los precios suban un 15 o un 20 por ciento por año debido a la demanda acumulada. Eso es lo que sucedió en la Ciudad de México entre 2013 y 2017.
El negocio inmobiliario
Los bienes raíces son un animal diferente a muchos otros negocios, y debes estar preparado para muchos desafíos. La forma en que se aborda a los bienes raíces es fundamental. ¿Eres profesional o un inversionista? Estas son dos mentalidades drásticamente diferentes.
Un profesional comprende la naturaleza única de los bienes raíces y los trata de manera adecuada, pero un inversionista que busca expandir su cartera con una nueva clase de activos, a menudo no comprende la naturaleza cíclica de los bienes raíces y las posibles desventajas.
Si deseas invertir en bienes raíces, debes encontrar propiedades que generen ingresos y cuenten con protección financiera para soportar las crisis sin amenazar tus otras inversiones. Con los bienes raíces, puedes verte afectado por crisis económicas sin importar en qué parte del mundo te encuentres.
Desafortunadamente, muchos inversionistas no entienden el mercado al que están ingresando y, a menudo, se apalancan en exceso. Pero pesar de este riesgo, creo que todos los inversionistas deberían tener bienes raíces en su cartera, ya que finalmente es una gran clase de activos. Tienes que amar los ladrillos y los edificios. PERO debes entender que los bienes raíces no funcionan como otras inversiones.
La gente que ingresaa al mercado de bienes raíces sin realizar una investigación adecuada y diligencia debida toma decisiones arriesgadas y se apalancan en exceso. El mal momento o las recesiones, que eventualmente llegan, pueden aplastarte cuando estás sobreapalancado.
Como inversionista nuevo, idealmente deberías trabajar con profesionales y mantener tus niveles de deuda al mínimo. Asegúrate de estar en una posición financiera lo suficientemente sólida como para soportar las inevitables conmociones del mercado.
Tecnología
La tecnología está cambiando el sector inmobiliario a un ritmo sorprendente.
Hace poco leí sobre un centro en Alemania que está 100 por ciento automatizado. Ni siquiera tiene iluminación; Los robots pueden trabajar en la oscuridad.
El mundo está cambiando y todo el mundo necesita adaptarse. Por ejemplo, la tecnología puede brindar oportunidades asombrosas a medida que los automóviles, las estaciones de servicio y las ciudades se vuelven más automatizadas, pero las estaciones de servicio pequeñas desaparecerán y las ciudades pequeñas pueden estar en desventaja (en comparación con las áreas urbanas) a medida que más consumidores cambien a automóviles eléctricos.
He pasado tiempo analizando la movilidad, la accesibilidad para peatones, cómo evolucionará y cómo afectará a los bienes raíces. Hoy día ya estamos diseñando para acomodar autos sin conductor porque la tecnología está cambiando mucho. No hemos reducido el estacionamiento en nuestros proyectos de desarrollo en Diarq, pero en algún momento lo haremos. Creo que el automóvil sin conductor provocará un cambio importante en la forma en que se maneja el mundo entero y tendrá absolutamente implicaciones en el sector inmobiliario.
Podría e incluso darse el caso de que el automóvil sin conductor tenga un impacto en el famoso adagio de ubicación, ubicación, ubicación.
La tecnología también está cambiando la forma en que enseñamos en CENTRO. Estamos cambiando a una economía compartida donde las personas encuentran formas de cooperar en lugar de competir. Aquellos que esconden la cabeza en la arena e ignoran cuán rápido la tecnología está cambiando el mundo que los rodea se volverán dinosaurios.
Millennials y sus espacios
Para mantener a los Millennials en tu empresa, puede ser más importante el proporcionar espacios de trabajo compartido divertidos y una misión inspiradora que ofrecer salarios altos.
Los millennials se preocupan más por la calidad de vida y cambiar el mundo que por salarios más altos. Están felices de vivir en espacios privados más pequeños, siempre que estos incluyan acceso a recursos y espacios comunitarios mejor compartidos. A esta generación le encanta colaborar y comparten espacios donde comen y trabajan, mientras que el espacio donde duermen es bastante pequeño.
Cuando yo era joven, la música se trataba de propiedad y posesión. Tú eras dueño del CD que comprabas, pero ahora la música se comparte a través de aplicaciones y servicios digitales. Los millennials se alejan de la posesión y utilizan más recursos compartidos. ¿Por qué comprar un automóvil cuando puedes alquilar una bicicleta para ir al trabajo?
Para atraer talento con esta mentalidad, tu empresa debe impactar en el mundo u ofrecerle algo. Aquí es donde se está realizando la mayor inversión. Debes estar cambiando el mundo o los chicos pierden interés.
La educación es mi pasión
La educación es mi segmento favorito, no por sus recompensas financieras sino por sus recompensas emocionales. Es mi pasión; me llena de una manera especial.
Cuando tenía 40 años, estaba bastante feliz con mi lugar en el sector inmobiliario y mi carrera estaba exactamente donde quería que estuviera. Estaba feliz pero no satisfecha. Una cosa es ser feliz; otra cosa es estar satisfecho.
Quería ayudar a mi país y brindarle a la próxima generación más oportunidades a través del poder de la educación. Quería una manera de impactar más al mundo, y decidí entrar en la educación.
Cuando comencé a investigar el estado de la educación superior en México y en todo el mundo, me sentí frustrada por lo rezagada que estaba la educación en el contexto de la evolución mundial. La tecnología estaba cambiando la forma en que vivimos, viajamos y trabajamos, pero no estaba impactando la forma en que enseñamos y aprendemos al mismo ritmo.
Me decepcionó descubrir que las universidades seguían dividiendo el lado derecho e izquierdo del cerebro. En mi opinión, esa línea debería borrarse. No entiendo esta idea atávica de que los números deben luchar contra la creatividad, esta idea tonta de que si eres una persona creativa, no puedes ser una persona de negocios.
Fui a visitar las 30 mejores universidades del mundo en persona. Cuanto más los estudiaba, menos quería darles mi tiempo. Decidí abrir mi propia universidad con un programa completamente diferente a los que había visto en el mundo.
Le hice la misma pregunta al rector de todas las universidades que visité:
“Si pudieras cambiar una cosa de esta universidad, ¿qué harías?”.
Sin excepción, cada uno de ellos me dio exactamente la misma respuesta:
“Deshágase de la burocracia. La burocracia me está matando”.
Por eso el ADN de CENTRO nunca será burocrático. Creamos una universidad con un currículo muy poco convencional porque tiene una forma de pensar completamente creativa. Desarrollamos una economía realmente creativa, donde el 30 por ciento del currículo es de negocios y emprendimiento. Incluso si deseas estudiar cine o diseño digital, el espíritu empresarial será parte del plan de estudios.
Tenemos 310 profesores de 26 nacionalidades, y cada uno de ellos enseña a tiempo parcial. Para enseñar en CENTRO, también debes tener una empresa. No más esconderse de la economía en torres de marfil para nuestros profesores. Los estudiantes aspiran a ser como sus maestros.
No puedo entender por qué un profesor de tiempo completo estaría enseñando emprendimiento. Me desconcierta que alguien pueda enseñar algo que no sabe cómo hacer en la vida real. Los verdaderos empresarios saben lo que es trabajar un jueves por la noche y preguntarse si tendrás dinero el viernes por la mañana. Se necesita un estómago de hierro para ser un emprendedor y construimos todo nuestro plan de estudios en torno a esta creencia.
El 35 por ciento de los estudiantes están becados. Eso es parte de mi plan para mejorar mi país. Nunca le diremos que no a los estudiantes que lo merecen solo porque no provienen de familias ricas.
Si bien en México existe la oportunidad de crecer, nuestra fortaleza proviene de nuestra facultad. Es muy difícil encontrar más profesores de la calidad que tenemos aquí. Por lo que pretendemos crecer internacionalmente, empezando por Estados Unidos. Estudiamos el mercado en todo el país y hemos decidido que cuando abramos nuestro próximo campus será en Miami, Florida. Todavía faltan dos años, pero ya hemos asegurado el sitio.
A diferencia de cualquier otra universidad en los Estados Unidos, nuestras aulas no se parecen a las aulas anteriores a la Revolución Industrial. Es ridículo cuán resistentes al cambio son estas instituciones de prestigio.
Estoy en la junta directiva de varias universidades, y los días en que el profesor era la fuente todopoderosa de conocimiento han terminado. Los estudiantes pueden sacar sus teléfonos y encontrar respuestas más rápido que levantar la mano y hacer una pregunta.
De hecho, cuando iba a la escuela, los profesores “lo sabían todo”, y su palabra era el evangelio. Cada vez que un profesor comete un error ahora, los estudiantes lo detectan buscando en línea. Los profesores modernos deben darse cuenta de que han cambiado sus roles al de facilitadores. Están allí para guiar a los estudiantes a medida que aprenden y comparten sus experiencias y sus pensamientos.
En CENTRO, no confiamos en los exámenes finales, en donde los que los estudiantes se preparan y luego olvidan todo en cuanto entregan su hoja de respuestas, sino que calificamos a nuestros estudiantes en el proceso. La vida se trata de eso, de un proceso, no de un examen final. Si tu proceso de vida es perfecto, tu resultado final será perfecto.
Nada en nuestras aulas es estático. Nos preocupamos más por todo aquello que le dé a nuestros estudiantes los mejores resultados y la mejor experiencia. Pueden sentarse en círculo, en el suelo o incluso sobre almohadas. Creemos que la adaptabilidad es la nueva forma de enseñar.
Dalia Empower
Mi vida cambió drásticamente cuando finalmente encontré mi “por qué”. Hay tantas cosas que haces en la vida sin entender nunca la razón. Nunca dejaré de hacer bienes raíces porque me encanta, pero la capacidad de inspirar o cambiar la vida de una persona joven es una recompensa diferente y es mi pasión más profunda.
Hace veinte años, comencé una fundación para la violencia doméstica y el bullying. Estos comportamientos son completamente inaceptables para mí. La fundación construyó hospicios de alta seguridad en donde las mujeres y los niños vivieron con nosotros durante cuatro meses. Con el tiempo, esto se convirtió en Dalia Empower.
Hace casi dos décadas, me uní a una organización llamada The Committee of 200, que incluye a 200 mujeres líderes del mundo corporativo y otras áreas. Vamos a las universidades para hablar con las mujeres sobre nuestras vidas y cómo equilibramos nuestro éxito corporativo.
Cuanto más voy y hablo con mujeres, más me frustro al ver cuánto se necesita para que se empoderen y sepan que pueden lograr lo que quieran.
Hace cuatro años, el presidente de México (Peña Nieto) me preguntó si estaría dispuesta a representar a las mujeres de México en la Iniciativa G20. Al principio, me pregunté por qué me pediría eso, ya que no estoy activa en ningún partido político, y no soy parte del gobierno.
Pero luego me di cuenta de que esas eran las razones exactas por las que se acercó a mí. Como no le debo lealtad a ningún partido político, puedo hablar más libremente sobre lo que más necesitan las mujeres en México.
Empecé en Turquía, luego fui a China, Berlín y finalmente a Argentina. Tuve que redactar un documento para el G20 explicando exactamente lo que necesitan las mujeres de México. Y mientras trabajaba en este proyecto, me frustré de nuevo. Estaba desarrollando una receta para el éxito pero sin acceso a los ingredientes correctos. La receta no funcionaría a menos que las mujeres encuentren el poder dentro de sí mismas.
Las mujeres deben darse cuenta de que pueden encontrar un equilibrio entre la vida empresarial y familiar. Deben ver que los hombres pueden ser socios en la vida y en los negocios; que el único camino al éxito es la cooperación. No se trata de mujeres que luchan por sus derechos. Este es un mundo donde hombres y mujeres deben vivir en armonía, no en competencia.
Decidí abrir las escuelas Dalia Empower para enseñar a las mujeres cursos intensivos sobre las habilidades que necesitan para alcanzar posiciones de liderazgo. Las mujeres representan el 55 por ciento de los graduados universitarios en México, pero solo el 5 por ciento de los miembros de los consejos directivos de las empresas.
Comenzamos este proyecto hace dos años y recientemente abrimos los primeros cursos para Dalia Empower. Cada clase gradúa a 25 nuevas mujeres con las habilidades para ocupar esos puestos.
Nuestra idea es abrir modelos de franquicias en ubicaciones desde Chile hasta Canadá. Cuando terminemos con eso, cruzaremos el océano e iremos a Europa. Impartiremos cursos intensivos, así como habilidades blandas sobre cómo equilibrar tu vida, cómo educar a tus hijos y cómo romper el techo de cristal. Estas lecciones son fundamentales para las mujeres.
También vamos a enseñar a los hombres sobre cómo empoderar a las mujeres en sus organizaciones y cómo asesorarlas. Queremos que los hombres ayuden. Muy a menudo, las mujeres se quejan de ser excluidas de los espacios solo para hombres, pero somos las primeras en excluir a los hombres. En Dalia creemos en hombres y mujeres trabajando juntos.
Mi consejo
Las mujeres necesitan perseguir sus sueños y sus pasiones y deben trabajar junto con sus parejas, si es que deciden tener una pareja en la vida. Es hora de despojarse de estereotipos y darnos cuenta que somos los arquitectos de nuestros propios destinos.
Nunca nadie ha venido y se ha ofrecido a construirme un edificio, ni nadie hará mi trabajo por mí en el sector inmobiliario. ¿Por qué debo esperar eso en la vida? Las mujeres deben decidir qué quieren hacer en la vida y luego perseguir ese sueño. Pueden lograr cualquier cosa que se propongan. Nada es imposible.
El trabajo en equipo es fundamental para el éxito, ya seas hombre o mujer. Perdí a mi padre cuando tenía 11 años, y él era mi héroe. Nunca me llevé muy bien con mi madre porque ella siempre me decía que yo nunca aceptaba un no por respuesta. Siempre pensé que estaba señalando un defecto, pero ahora me doy cuenta de que era un cumplido. Mi negativa a aceptar un no por respuesta es la forma en que he logrado tanto en mi vida. Por lo que no aceptes un no por respuesta y encuentra a las personas adecuadas para ayudarte a lograr lo que quieras hacer.
Los mentores son muy importantes para el éxito en el mundo de los bienes raíces, y sin embargo, es muy difícil encontrar uno. Si no puedes encontrar un mentor, ve a una librería y lee biografías de personas que admires; déjalos guiarte a través de sus vidas y acciones.
Si no puedes acceder a un gran mentor en persona, de todas maneras puedes aprender mucho de la forma en que lideran y hacen negocios. Por ejemplo, tuve un mentor, que no me asesoró mucho activamente, pero era alguien a quien admiro mucho. Me ayudó mucho porque observé la forma en que hacía todo. Es una persona que tiene un equilibrio perfecto en su vida. De hecho, todas las personas a las que admiro poseen una gran inteligencia emocional. Las personas que poseen esta habilidad tienen vidas increíbles.
Comienzo todos los días con un gran desayuno, a veces como mucho más que los hombres que me rodean. También medito todos los días.
Trabajo de 10 a 12 horas diarias y tengo 5 hijos. Mi vida se define por mi capacidad para realizar múltiples tareas. Siempre encuentro tiempo para mis hijos. Ellos son mi activo más valioso.
Las mujeres nunca deben sentirse culpables por no pasar suficiente tiempo con sus familias. A menudo descubrimos que el trabajo y la familia demandan cada uno el 100 por ciento de nuestro tiempo, pero lamentablemente este tiempo no está disponible. Todos tenemos que dividir nuestro tiempo, y la culpa es un problema importante con las mujeres. No te sientas culpable. Está bien fracasar. Cuando pienso en el fracaso, creo que cuando dejas de intentar algo, ese es el momento en que fracasas. El resto es solo dar pasos hacia el éxito.
Por encima de todo, debes ser honesto y digno de confianza. Sin estos elementos, nuestra sociedad colapsará. Animo a cada uno de ustedes, empresarios, a convertirse en filántropos, con suerte en la primera parte de sus carreras. Deben encontrar una manera de retribuir a la sociedad que los rodea. Ojalá estés dispuesto a ayudar a las personas necesitadas. La ayuda no tiene que ser financiera, y aquellos a quienes ayudas no necesitan ser desconocidos.
Siempre debes trabajar duro. No hay éxito sin esfuerzo. Mi esperanza es que más jóvenes entren en la arena empresarial. El mundo necesita más emprendedores, líderes y modelos a seguir. Nuestro mundo sufre actualmente de una falta significativa de modelos a seguir dignos. Espero que las personas que encuentran inspiración en sus modelos a seguir también puedan encontrar una manera de ser una inspiración para los demás.
Lecciones de Gina
Si estás invirtiendo en proyectos de desarrollo, los costos de construcción y el tiempo deben convertirse en partes críticas de tu árbol de decisiones.
Al endeudarse, asegúrate de estar en una posición financiera lo suficientemente sólida como para soportar las inevitables conmociones y recesiones del mercado.
La tecnología está cambiando los bienes raíces a un ritmo asombroso. Los actores de la industria deben ser conscientes de estos cambios y tratar de evitar los efectos en sus negocios inmobiliarios.
El automóvil sin conductor provocará un cambio importante en la forma en que se maneja el mundo entero y tendrá absolutamente implicaciones en el sector inmobiliario.
No aceptes un no por respuesta, sigue trabajando hasta que la respuesta sea sí. Encuentra a las personas adecuadas para ayudarte a lograr lo que quieras hacer.
Sé honesto, digno de confianza y un modelo a seguir para los demás.
El sentimiento de satisfacción y plenitud vendrán cuando lleves una vida con propósito y misión.