Desarrollo Inmobiliario en 2023; Tendencias, Sectores y Riesgos
Un breve repaso a lo que nos espera éste 2023.
Insights del Real Estate, hoy Lunes 16 de Enero, 2023.
¡Excelente Lunes!;
¿Será ya muy tarde para desearte “Feliz Año Nuevo“, querido lector?
Según un refrán popular proveniente de España, se puede felicitar hasta el 17 de Enero, ya que dicho refrán dice:
“Hasta San Antón, Pascuas Son“
(San Antón se celebra el 17 de Enero).
De hecho, para muchos es la fecha en la que ya por fin se pueden ir desinstalándose los adornos navideños y el pesebre.
Así que a un día de que finalice el plazo, quiero desearte que hayas pasado un magnífico Año Nuevo y que éste 2023, que viene lleno de retos y oportunidades, tengas el temple y la sabiduría para vencer dichos retos y aprovechar dichas oportunidades.
Sin más preámbulo, revisemos qué se dice por ahí que nos deparará éste año para la industria inmobiliaria.
Qué nos espera éste 2023; un breve repaso
Los analistas expertos en el sector se encuentran divididos respecto a sus posturas sobre las perspectivas del mercado inmobiliario:
Por una parte, los más alarmistas sostienen que podría presentarse una crisis inmobiliaria parecida a la del 2008.
Mientras que los más moderados aseguran que el mundo experimentará una recesión.
Por último, también están los que se encuentran optimistas por el panorama que se viene, en donde prevén que por fin llegaremos al fin del ciclo alcista en las tasas de interés y por ende, un mayor dinamismo en la industria.
¿Quien tiene la razón?, ¿Quién está equivocado?
Sea cual fuere cualquiera de estos escenarios, de todos modos la orientación del mercado inmobiliario depende en gran medida de la duración del ciclo de aumento de intereses, que en nuestro país, se dio en respuesta al alza de la tasa de referencia por parte del Banco de México para contener la elevada inflación, la cual comenzó éste año con un 7.8% (aunque con tendencia a la baja desde su pico más alto en Septiembre, hay qué decirlo).
De hecho, durante el año pasado, la industria inmobiliaria pudo sentir el efecto de éstos incrementos, específicamente en el aumento del precio de las materias primas y el alza que ello trajo en los costos de las construcciones (Éste tema lo discutimos a fondo en la sesión que tuve con Fabián Sánchez, Presidente de la Consultora CREA Soluciones, la cual puedes ver aquí).
Por lo que muy seguramente, aunque México continuará recuperándose de los efectos adversos de la pandemia que inició en Marzo del 2020, en éste año 2023, el sector inmobiliario tendrá que seguir haciendo ajustes a los precios, lo cual hará que para muchos sectores de la población e industrias, la adquisición y renta de inmuebles sea mucho menos asequible.
¿Qué tan terrible serán esos ajustes y menor posibilidad de adquisición y renta de inmuebles?. ¿Será como predicen los analistas más pesimistas?. No podemos saber con certeza; pero afortunadamente, sabemos que a pesar del panorama complicado que se vislumbra, la demanda no se detendrá (y en algunos casos, como en el sector industrial, continuará a la alza), y la oferta tendrá qué adaptarse a nuevas tendencias cuya gestación tiene orígenes en los cambios de paradigmas que trajo la pandemia.
Algunas de éstas tendencias, ya han sido mencionadas en innumerables ocasiones en la mayoría de los foros y pláticas del real estate (y por supuesto, en éste newsletter).
Por lo que quizás podríamos considerar que éste 2023 es una continuación del 2022, pero con los riesgos y oportunidades que ya se veían venir.
¿Qué te parece, querido lector, si repasamos a continuación, algunas de esas tendencias? que a dos semanas de haber iniciado el 2023, serán las de mayor relevancia para el sector y las que den forma al dinamismo entre la oferta y la demanda:
1.- Minimalismo arquitectónico;
Éste año, continua la tendencia hacia una nueva configuración de los espacios arquitectónicos.
Por mencionar un ejemplo, continúa la aceptación por parte del mercado de departamentos de menor tamaño, pero no por ello quiere decir espacios pequeños, ya que el valor arquitectónico está siendo sumamente valorado. Ahora, las personas están interesadas en espacios como terrazas, jardines, balcones y grandes ventanas.
En el caso de las oficinas (por mencionar otro ejemplo), si bien es cierto que se trata de uno de los segmentos mayormente golpeados por la pandemia, no es verdad lo que dicen las voces más críticas, acerca de que el concepto de oficina está a punto de desaparecer. Lo que sucede ahora es que el valor arquitectónico está reconsiderando los formatos de trabajo remoto e híbrido (Tema que abordamos en su momento en éste artículo).
2.- Verticalización;
Definitivamente se trata de la mayor tendencia en México para éste año, pues además de que los desarrolladores han visto en ella eficiencia y flexibilidad, en la mayoría de las ciudades metropolitanas del país está comenzando un proceso de verticalización gracias a la mayor aceptación del mercado por éste tipo de espacios.
En otras palabras, el mexicano (fuera de la CDMX) ya no "le saca" a realizar su vida laboral y personal en edificios verticales.
Aunque desde luego, el tema no es para todos, ya que quienes están empujando dicha tendencia son las nuevas tipologías de familias (personas solteras con mascotas, parejas sin hijos, empty-nesters y padres y madres solteros), además de usuarios principalmente jóvenes de generaciones Z, X y Alpha, quienes actualmente ya tienen necesidades de espacios diferentes a los de sus predecesores (Espacios cercanos a sus áreas de influencia, como amenidades, centros comerciales, tiendas, etc.)
3.- Automatización e inteligencia de los hogares y espacios urbanos;
Desde mucho antes de la pandemia, ya se veían algunos destellos de tendencias en cuanto a la integración de aspectos tecnológicos; desde la implementación de la domótica hasta el desarrollo de sistemas urbanos, como las Smart Cities, que atienden a la población mediante la interacción de los ciudadanos a través de la tecnología.
De hecho, hace un año y medio hablábamos sobre éste tema en éste newsletter.
Éste 2023, ya es un hecho que la oferta debe considerar de manera prioritaria la inclusión de tecnología en los espacios.
4.- Uso de materiales sustentables;
La construcción con materiales sustentables, o lo que es lo mismo, el proceso de re-utilización de materiales desechados, está gestando nuevos modelos de negocio inmobiliario respecto a espacios de venta, renta e híbridos, por lo que poco a poco el tema del reciclaje constructivo va cobrando más importancia, al menos en el desarrollo inmobiliario de países de primer mundo.
Si observas bien, querido lector, notarás que éstas 4 tendencias (Arquitectura, Verticalización, Automatización y Materiales Sustentables), están estrechamente ligadas. Por lo cual, podríamos considerarlas como el preámbulo del concepto de Ciudades de 15 Minutos y tienen qué ver con la re-configuración de necesidades de espacio, funcionalidad y economía.
A éste momento, hemos hecho un repaso exprés de tendencias que ya veíamos venir desde la pandemia. Pero también es necesario considerar temas tecnológicos que al menos en lo que va de éste 2023, han visto un repunte de interés y desarrollo, que muy probablemente impactarán en nuestro sector inmobiliario; por ejemplo:
5.- Big Data;
Todavía hasta antes del 2020, muchas voces del desarrollo inmobiliario eran míopes acerca del valor que ésta tecnología podía aportar a la industria.
Ahora sabemos que el Big Data tiene la virtud de permitir a compradores e inversionistas conocer más, en menos tiempo y de forma más precisa, sobre qué, dónde y por qué adquirir o desarrollar una propiedad.
Mientras que por el lado del desarrollo inmobiliario, los macro-datos brindan una visión integral y completa sobre el proyecto a construir, lo cual facilita decisiones más acertadas y conocimiento sobre los precios de salida y el ritmo en los que las unidades podrían ser comercializadas.
¿A qué tipo de macro-datos nos referimos? a aquellos contenidos en fuentes como bases de datos actualizadas en tiempo real sobre avalúos de propiedades, información de mercado y sobre rentas en determinadas zonas del país, entre otros.
Quizás te interese conocer un poco más de éste tema del Big Data haciendo click aquí.
6.- Inteligencia Artificial
Definitivamente la IA ha sido un tema de locura en lo que va de éste año.
Prácticamente, no ha pasado ni un sólo día en dos semanas de haber iniciado el 2023 en que no se hable (o no se informe en las noticias) sobre nuevas aplicaciones de la IA en casi todos los aspectos de la vida cotidiana y en los negocios que se tenían previstas para 2030 y que ya están sucediendo hoy día.
Para muestra, basta un botón… O dos…
¿Ya te diste una vuelta por DALL-E, querido lector? Un sistema que puede crear imágenes con puro comando de texto (Imágenes, que por cierto, probablemente ya viste en las redes sociales de tus contactos… O en éste mismo newsletter 😉).
¿O qué tal ChatGPT?, una inteligencia artificial que conversa contigo y te arroja datos precisos de lo que sea que le preguntes.
De hecho, un estudio de Forrester (Te debo la fuente, mi estimado) indica que para el 2024, el 80% de las empresas en el mundo prevén que al interior de su organización se incremente notablemente el uso de la Inteligencia Artificial... Prácticamente en 11 meses.
... Y desde luego, el desarrollo inmobiliario no será ajeno a ésta tendencia.
Por lo que para dentro de un año, no será descabellado ver IA en procesos de desarrollo inmobiliario apoyando en la agilización de búsquedas del crédito, mapeos de la zona en la que se pretende construir, proyecciones del inmueble y rentas de la propiedad.
7.- Rehabilitación de espacios inmobiliarios
Derivado de la contracción del sector por la inflación de los precios de materiales, la tendencia de re-utilización de espacios seguirá creciendo en el país.
Tomando de nueva cuenta el ejemplo de las oficinas, la absorción de éstos espacios, aunque poco a poco está retornando a niveles de antes de Marzo 2020, los precios de renta continúan deprimidos y con inventario hasta 2025, lo cual está incentivando a la re-conversión.
Por ejemplo, Fibra Uno (Funo) tuvieron que reconvertir oficinas en departamentos o consultorios médicos, para adaptarse a los cambios del COVID.
Hablando de re-habilitaciones, querido lector, hago paréntesis para dejar un pequeño comercial;
mi equipo de consultores y yo podemos ayudarte con reposicionar aquellos activos inmobiliarios ociosos, pues hemos participado en la reconversión de oficinas a hospitales y vivienda.
Con nuestros estudios de mercado y reposicionamiento, hemos logrado soluciones como:
Aumento de los niveles de ocupación de proyectos inmobiliarios comerciales.
Identificación de marcas, tiendas y servicios preferidos por los clientes.
Reconocimiento de las marcas que no están atendidas por tu proyecto inmobiliario.
Incremento de la rentabilidad del centro comercial.
Envíame un correo Reply de vuelta a éste newsletter.
O envíame Whatsapp al 8180108285.
Ahora, ¿Cómo vamos en los sectores inmobiliarios más importantes del país?, ¿Qué perspectivas para 2023 a grosso modo pueden observarse?.
En éste newsletter citaré el caso los dos sectores de mayor relevancia:
Vivienda
Si bien es verdad que la demanda de vivienda en el país continúa estable, muchos proyectos se han detenido ante la incertidumbre inflacionaria, la incertidumbre en cuanto al acceso a créditos, las alzas en los costos de construcción y la ralentización por tramitología, lo cual nos deja un panorama 2023 con demanda relativamente estable pero con oferta un tanto floja por parte de los desarrolladores de vivienda.
De hecho, la inversión para éste año en éste segmento será de cerca de 261 mil 686 millones de pesos, un 3% por debajo de lo que se invirtió en 2022 (270 mil millones de pesos de 2022), debido, precisamente, a la falta de inventario.
Sin embargo, para la vivienda vacacional, la historia es un tanto diferente, ya que se estima que las ventas pasarán de 90 mil millones a 108 mil 778 millones de pesos para este año (El Financiero).
Parte de ésta tendencia tiene qué ver con la solidez que el país tiene en cuanto a el dinamismo en las zonas turísticas y de descanso, ya que, ligado a la vivienda vacacional, la inversión en hoteles sumará más de 103 mil 111 millones de pesos, a pesar de ser un segmento golpeado por la pandemia.
Sector Industrial
El sector industrial, como ya lo hemos mencionado en ocasiones anteriores, se encuentra en auge histórico, con una demanda increíble que ha logrado tasas de disponibilidad bajos y déficit en oferta, al mismo tiempo que los precios de renta continúan aumentando a niveles récord.
Así lo vimos en 2022 y tal parece ser que 2023 no será la excepción, pues de acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), México podría captar más de 30 mil millones de dólares.
Mucho ha favorecido el hecho de que México es una economía abierta gracias a sus acuerdos de libre comercio, lo que garantiza el acceso a mercados internacionales, lo que a su vez ha hecho que sectores con alto potencial de inversión como el de autopartes, maquinaria, químicos, electrónicos y alimentos sean los que están empujando éstas favorables tendencias, gracias en adición a ventajas como el nearshoring.
Sin embargo, la parte industrial conlleva dos riesgos inherentes en la misma dinámica industrial:
El primero, específicamente en lo relacionado con la fuerza de trabajo, pues no se está construyendo vivienda barata en suficiente cantidad en estos lugares. Al no haber vivienda barata, se produce una limitación en el crecimiento de la demanda industrial porque no hay lugar en donde albergar a los trabajadores.
La falta de energía eléctrica podría ser otro factor de riesgo.
Conclusión; La Pandemia que aún no acaba
Ahora que dimos un repaso breve por los temas relevantes que nos esperan éste año, querido lector (y no será la última vez que nos toque hablar de ellos), si bien es verdad que no podemos otorgar peso desigual a alguna de las tres posturas generalizadas (de los pesimistas, de los moderados y de los optimistas), lo cierto es que la industria del desarrollo inmobiliario continuará siendo impactada por la pandemia, la cual, muchos consideran que aún no acaba.
En general, los inversionistas están siendo cautelosos, lo cual se prevé que tenga el efecto de endurecer las condiciones de financiamiento para proyectos inmobiliarios y ralentizar las decisiones de inversión.
Pero además, existen también riesgos asociados a los problemas normativos respecto a la validez de permisos de edificación.
En ese sentido, María José Fernández, directora general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y representante de firmas como Finsa, Gicsa, Danhos, GFA, Thor Urbana, Marhnos, Be Grand y Mira, comentó recientemente para El Financiero que uno de los principales problemas a los que se han enfrentado es el tema administrativo, lo que ha retrasado algunos proyectos, para lo cual, comentó:
Tenemos este registro de los proyectos que están en construcción o en proceso de permisos y licencias, de un monto de 19 mil millones de dólares, eso en todos los sectores y a nivel nacional. En 2023 pensamos que los que están en proceso de permisos y licencias esperamos que se puedan agilizar y ya se puedan iniciar más obras.
Finalmente, querido lector, a pesar de la continuidad en la alza en las tasas de interés, es posible que el mercado comience a mostrar signos de recuperarse después del primer semestre, pero con otra cara distinta, cuya forma ya la estamos viendo en las tendencias ya mencionadas, las cuales, esperamos que puedan mantener estable la dinámica de oferta y demanda en el desarrollo inmobiliario del país.
Así que en tu desarrolladora ya se encuentran planeando los proyectos inmbiliarios de éste 2023, ¿correcto?.
No te olvides de recurrir de la mano de expertos en consultoría inmobiliaria. Específicamente en cuanto a Estudios de Mercado y Análisis Financiero.
Entre nuestros casos de éxito, hemos participado en el desarrollo de centros comerciales, desarrollos habitacionales, residencias senior living, oficinas, hoteles, usos mixtos, hospitales, escuelas, parques industriales, macro-proyectos y DOTS (Desarrollos Orientados al Transporte).
Contamos con más de 120 casos de éxito en los que aplicamos nuestra metodología.
Con gusto te atendemos; Envíame un correo Reply de vuelta a éste newsletter para saber más y agendar una cita.
O envíame Whatsapp al 8180108285.